Planejamento tributário para corretores em 2027

O planejamento tributário para corretores tem uma particularidade: a receita chega em ondas. Uma imobiliária ou corretora que fatura de R$ 80 mil a R$ 500 mil por mês pode ter um trimestre forte, puxado por fechamentos grandes, seguido de meses bem mais fracos, enquanto a folha da equipe continua todo mês. O regime tributário precisa aguentar essa oscilação sem virar surpresa no caixa.

Esse perfil pede números, não frases prontas: o percentual de presunção de uma empresa de intermediação, por exemplo, está longe de ser baixo, e o Simples tem teto de faturamento e alíquota que sobe com a receita acumulada.

Neste artigo você vai ver como a lei trata a comissão de corretagem no Simples Nacional e no Lucro Presumido, o que a Reforma Tributária muda para quem intermedia imóveis e o que ainda dá para revisar entre outubro e dezembro de 2026 para entrar em 2027 com o regime escolhido de forma consciente.

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Planejamento tributário para corretores começa pela natureza da receita

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Antes de comparar regimes, é preciso saber o que exatamente a empresa fatura. Corretagem de imóveis, corretagem de seguros, administração de aluguéis e locação de imóveis próprios recebem tratamentos diferentes na legislação, e misturar tudo numa única linha de receita distorce a conta.

No Simples Nacional, a corretagem de imóveis e os serviços vinculados à locação de bens imóveis são tributados pelo Anexo III, conforme o art. 18, § 4º, inciso III, da Lei Complementar nº 123/2006. A corretagem de seguros também está no Anexo III, pelo § 5º-B, inciso XVII, do mesmo artigo. Já a empresa que realiza locação de imóveis próprios está impedida de optar pelo Simples, pelo art. 17, inciso XV, da mesma lei.

Na prática, a primeira tarefa do empresário é garantir que cada tipo de receita esteja registrado separadamente, com nota fiscal e contrato que mostrem o que foi intermediação, o que foi administração e o que foi repasse a outros corretores. Sem essa separação, nenhuma simulação é confiável.

Simples Nacional: previsível, mas com teto e alíquota crescente

O Simples tem uma vantagem clara para receita irregular: o imposto é calculado sobre a receita de cada mês, então um mês fraco gera um DAS menor. Mas a alíquota aplicada depende da receita bruta acumulada nos 12 meses anteriores, e é aí que a empresa consolidada precisa prestar atenção.

Na tabela do Anexo III da Lei Complementar nº 123/2006, a alíquota nominal é de 16% na faixa de R$ 720.000,01 a R$ 1.800.000,00, de 21% na faixa seguinte, até R$ 3.600.000,00, e de 33% na última faixa, até R$ 4.800.000,00, sempre com uma parcela a deduzir que torna a alíquota efetiva menor que a nominal. O limite para continuar no Simples é receita bruta anual de até R$ 4.800.000,00 (art. 3º, inciso II), o que equivale a uma média de R$ 400 mil por mês.

Ou seja: para uma imobiliária que fatura perto do teto, o Simples deixa de ser automaticamente barato, e ultrapassar o limite obriga a sair do regime. Esse é o ponto em que a comparação com o Lucro Presumido passa a ser indispensável no planejamento. O artigo Lucro Real, Presumido ou Simples em 2026 mostra a lógica geral dessa comparação.

Lucro Presumido: a presunção da intermediação é de 32%

A presunção de 1,6% da Lei nº 9.249/1995 vale só para a revenda, para consumo, de combustíveis (art. 15, § 1º, inciso I). Para a intermediação de negócios, a mesma lei fixa 32% da receita bruta como base do IRPJ (art. 15, § 1º, inciso III, alínea “b”), e o mesmo percentual vale para administração e locação de imóveis (alínea “c”). A base da CSLL também é de 32% para essas atividades (art. 20, inciso I, da mesma lei).

Há outro detalhe para quem fatura alto: a Lei Complementar nº 224/2025 prevê acréscimo de 10% nos percentuais de presunção do Lucro Presumido sobre a parcela da receita bruta anual que ultrapassar R$ 5.000.000,00 (art. 4º, § 4º, inciso VII, e § 5º). Para boa parte das imobiliárias que faturam até R$ 500 mil por mês, isso não se aplica, mas a parte de cima dessa faixa pode passar desse volume no ano.

Como a base do Presumido é um percentual da receita bruta, o imposto também acompanha o faturamento: trimestre sem receita não gera IRPJ sobre receita inexistente. Por outro lado, a lei só permite deduzir dessa receita as devoluções, as vendas canceladas e os descontos incondicionais (Lei nº 9.430/1996, art. 25, inciso I): despesas da operação não entram na conta. O que muda o resultado é como a receita de cada corretor está documentada, e esse cuidado vale em qualquer regime.

Reforma Tributária: o que muda para quem intermedia imóveis

A Lei Complementar nº 214/2025 criou um capítulo próprio para operações com bens imóveis, que inclui os serviços de administração e intermediação (art. 252, inciso IV). Três pontos interessam diretamente ao corretor:

Redução de alíquota: as alíquotas de IBS e CBS das operações desse capítulo ficam reduzidas em 50% (art. 261).
Base dividida entre corretores: quando o negócio envolve mais de um corretor, cada um responde pelo IBS e pela CBS sobre a sua parte da remuneração, excluídos os valores repassados entre corretores de imóveis (art. 255, §§ 3º e 4º).
Transição gradual: em 2027 e 2028 o IBS é cobrado a 0,05% estadual e 0,05% municipal (art. 344), e o ISS só começa a ser reduzido em 2029, até ser extinto em 2033 (arts. 128 e 129 do ADCT, incluídos pela Emenda Constitucional nº 132/2023).

Para a empresa do Simples, o IBS e a CBS seguem por padrão dentro do DAS. A janela para optar pelo regime regular desses tributos no primeiro semestre de 2027 vai até 30/10/2026, prazo prorrogado pela Resolução CGSN nº 194/2026 (antes terminaria em 30 de setembro), e a próxima janela é em março de 2027, com efeito no segundo semestre. O post vantagens e armadilhas do regime regular no Simples detalha essa escolha.

O que revisar de outubro a dezembro de 2026

O fim do ano é período de revisão e preparação, não de pressa. Um roteiro prático:

Levante a receita dos últimos 12 meses por tipo. Corretagem de imóveis, de seguros, administração e qualquer outra receita, cada uma separada.
Confira se as opções feitas para 2027 ainda fazem sentido. A opção pelo Simples fechou em 15/10/2026. Quem optou pelo Simples ou pelo regime regular de IBS e CBS pode cancelar de 3/11 a 20/12/2026, em caráter irretratável, conforme a Resolução CGSN nº 194/2026.
Simule o Presumido com o percentual correto. Use a presunção de 32% da intermediação prevista na Lei nº 9.249/1995.
Planeje a forma de entrada no Presumido, se for o caso. A opção pelo Lucro Presumido é manifestada com o pagamento da primeira ou única quota do imposto do primeiro período de apuração do ano (Lei nº 9.430/1996, art. 26, § 1º). Quem está no Simples precisa, antes, comunicar a exclusão por opção, na forma do art. 30 da Lei Complementar nº 123/2006.
Organize os contratos com parceiros. Com a Reforma, a divisão da comissão entre corretores passa a definir a base de cada um. Contrato e nota fiscal precisam refletir essa divisão.

Se quiser ver como uma simulação é montada na prática, o artigo simulação real: Simples Nacional vs novo regime mostra o passo a passo.

Decisão com números, não com frases prontas

O melhor regime para uma imobiliária não sai de regra geral. Depende do volume, da proporção entre corretagem e administração, de quanto da comissão é repassado a parceiros e de como a empresa vai se organizar para o IBS e a CBS. Com esses dados em mãos, a comparação entre Simples e Presumido deixa de ser palpite e vira decisão documentada, que você consegue explicar aos sócios e ao banco.

O mais importante é chegar a dezembro com a simulação feita, as opções de 2027 conferidas e o plano de 2027 definido.

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