Tributação de corretores imobiliários: regime e comissão em 2027

Numa imobiliária ou corretora de imóveis estruturada, a comissão é praticamente toda a receita do negócio, e cada ponto de imposto sai direto dela. A tributação de corretores imobiliários organizados como empresa depende de três escolhas: o regime do imposto de renda, a forma de faturar a comissão e, a partir de 2027, o tratamento do IBS e da CBS sobre a intermediação.

Este texto é para o dono ou sócio de corretora ou imobiliária que fatura de R$ 80 mil a R$ 500 mil por mês e quer entender o que a lei diz antes de fechar o regime de 2027. Não trazemos promessa de economia: trazemos as regras oficiais e as perguntas que a sua simulação precisa responder.

Simples Nacional: a corretagem de imóveis no Anexo III

A Lei Complementar 123/2006 manda tributar a corretagem de imóveis pelo Anexo III (art. 18, § 4º, III). A alíquota nominal começa em 6% na primeira faixa, de receita bruta em 12 meses até R$ 180 mil, e chega a 33% na sexta faixa, de R$ 3,6 milhões a R$ 4,8 milhões. Em todas as faixas a partir da segunda existe uma parcela a deduzir, que deixa a alíquota efetiva abaixo da nominal (Anexo III e art. 18, § 1º-A).

Uma corretora que fatura, em média, de R$ 150 mil a R$ 300 mil por mês tem receita bruta de 12 meses entre R$ 1,8 milhão e R$ 3,6 milhões, e a faixa é a quinta: alíquota nominal de 21% e parcela a deduzir de R$ 125.640. O ISS vai dentro do DAS, junto com IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e a contribuição previdenciária patronal (art. 13). É simples de pagar, mas a alíquota efetiva cresce à medida que a receita sobe, e é por isso que o Lucro Presumido entra na comparação.

Lucro Presumido: a presunção sobre a intermediação de negócios

No Lucro Presumido, o IRPJ não incide sobre o lucro contábil, mas sobre um percentual da receita bruta.

Para intermediação de negócios, esse percentual é de 32% (Lei 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, “b”), e a base da CSLL usa o mesmo percentual (art. 20, I). Sobre a base do IRPJ, a alíquota é de 15%, com adicional de 10% sobre a parcela que exceder R$ 20 mil multiplicados pelo número de meses do período de apuração (art. 3º, caput e § 1º).

Há um ajuste recente para empresas maiores. A Lei Complementar 224/2025, que já produz efeitos em 2026 (art. 14), acrescentou 10% aos percentuais de presunção do Lucro Presumido, mas só sobre a parcela da receita bruta total que exceder R$ 5 milhões no ano-calendário (art. 4º, § 4º, VII, e § 5º). Corretora que fatura até esse valor no ano não é alcançada pelo acréscimo; quem está perto dele precisa colocá-lo na conta.

No Presumido, o ISS é recolhido à parte, conforme a lei do município, e PIS e Cofins seguem regras próprias do regime. A opção vale para todo o ano-calendário e é manifestada com o pagamento da primeira ou única quota do imposto devido no primeiro período de apuração do ano (Lei 9.430/1996, art. 26, caput e § 1º).

Tributação de corretores imobiliários na Reforma Tributária

A Lei Complementar 214/2025 colocou os serviços de administração e intermediação de imóveis no regime específico de operações com bens imóveis (art. 252, IV). Nesse capítulo, as alíquotas de IBS e CBS são reduzidas em 50% (art. 261, caput), e o fato gerador da intermediação ocorre no momento do pagamento (art. 254, IV).

Na transição, a CBS de 2027 e 2028 é cobrada pela alíquota fixada nos termos do art. 14 da lei, reduzida em 0,1 ponto percentual (art. 347), e o IBS, a 0,05% estadual e 0,05% municipal (art. 344). Nos regimes específicos, como o de bens imóveis, essas alíquotas de transição também se aplicam, observadas as respectivas bases de cálculo (art. 344, parágrafo único, II, e art. 347, § 1º, II). Trate qualquer alíquota para 2027 como projeção e versione a simulação; explicamos como em alíquota de referência de IBS e CBS: como decidir e versionar a simulação.

Para a corretora que continua no Simples sem optar pelo regime regular, IBS e CBS seguem dentro do DAS. O detalhe está em quem paga a comissão: o cliente no regime regular só se credita do valor equivalente ao recolhido pelo Simples (art. 47, § 9º, II). Quando a comissão é paga por pessoa física que compra ou vende o próprio imóvel, isso pesa pouco; quando quem paga é incorporadora ou construtora, o crédito pode entrar na negociação. Mais sobre esse efeito em crédito de IBS e CBS na venda para outras empresas.

O que muda a conta de uma corretora para outra

• Comissão compartilhada: a forma de emitir a nota quando a comissão é dividida com corretores parceiros define qual parte é receita da empresa;
• Margem real e folha: no Presumido a base é presumida, no Simples a alíquota efetiva depende da faixa, e o peso da equipe e da estrutura administrativa muda qual regime pesa menos;
• Quem paga a comissão: pessoa física, incorporadora ou construtora, por causa do crédito de IBS e CBS;
• Receita anual: perto do teto da sexta faixa do Anexo III, de R$ 4,8 milhões, ou acima de R$ 5 milhões, onde entra o acréscimo da LC 224/2025;
• Locação e administração: imobiliárias que também administram aluguéis têm receitas com tratamento próprio, e a Reforma prevê redução maior para locação (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único).

O comparativo geral entre os dois regimes está em Simples Nacional ou Lucro Presumido.

O calendário de decisão até 2027

A Resolução CGSN nº 194/2026 prorrogou as janelas de opção para 2027, que antes iam até 30 de setembro: a opção pelo Simples Nacional vai até 15/10/2026, e a opção pelo regime regular de IBS e CBS no primeiro semestre, até 30/10/2026. Quem fizer essas opções pode cancelá-las de 3/11/2026 a 20/12/2026, em caráter irretratável. Para a corretora que já é optante, a saída do Simples por opção própria produz efeitos a partir de 1º de janeiro do ano seguinte ao da comunicação (Lei Complementar 123/2006, arts. 30, I, e 31, I), e a regra que dava efeito no mesmo ano à saída comunicada em janeiro é revogada em 30 de novembro de 2026, antes, portanto, de janeiro de 2027 (Lei Complementar 227/2026, art. 181, IV, “c”). Na prática, quem quer estar no Presumido em 2027 precisa comunicar a saída do Simples ainda em 2026; a comunicação feita em janeiro de 2027 só produziria efeito em 2028. Confirme com o contador a data da comunicação. Empresas com CNPJ inscrito de 16 de outubro a 31 de dezembro de 2026 seguem regra própria de início de atividade para a opção pelo Simples (Resolução CGSN nº 186/2026, art. 3º, na redação da Resolução CGSN nº 194/2026).

Quem vai para o Lucro Presumido manifesta a escolha com o pagamento da primeira quota do IRPJ do primeiro período de apuração de 2027 (Lei 9.430/1996, art. 26, § 1º). Por isso a hora de simular é agora, com a receita de 2026 quase fechada: dá tempo de fazer ou rever as opções para 2027 dentro dos novos prazos, se for o caso, e de chegar ao primeiro pagamento de 2027 com o regime decidido.

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